O‘zbekistonda uylarning bozor va “adolatli” narxlari tafovuti qisqarmoqda — MB

Bir necha yillik jadal o‘sishdan so‘ng O‘zbekiston uy-joy bozori “salqinlamoqda”. Bu Markaziy bankning 2024-yilgi moliyaviy barqarorlik sharhidan kelib chiqadi.

Bozor va asosiy uy-joy narxlari farqini qisqartirish

Birinchi grafikda (chapda) uy-joyning kvadrat metri uchun o‘rtacha bozor (qizil nuqta) va fundamental (ko‘k nuqta) narxlari million so‘mlarda ko‘rsatilgan. Fundamental narx uy xo‘jaliklarining daromadlari, qurilish xarajatlari va iqtisodiy sharoitlar kabi omillar asosida hisoblanadi. Ko‘rinib turibdiki, 2023-yil boshidan buyon bozor narxi fundamental narxdan sezilarli darajada oshib ketgan — bozor qizib ketgan.

Ikkinchi diagramma (o‘ngda) bozor qiymati va fundamental qiymat o‘rtasidagi foiz farqini ko‘rsatadi. 2023-yilda u 20% dan oshgan, ammo 2024-yil oxiriga kelib taxminan 15% ga qisqargan. Bu shuni anglatadiki, iqtisodiy qiymat o‘sayotgan bir vaqtda bozor narxlari sekinlashdi.

Regulyatorning fikriga ko‘ra, uy-joy uchun bozor narxlarining o‘sishi to‘xtadi, fundamental (“obyektiv”) qiymatning o‘sishi davom etmoqda. Bu ikki ko‘rsatkich o‘rtasidagi farqni qisqartirdi. Yuqori narxlar fonida ko‘chmas mulkka bo‘lgan talab pasaydi, taklif hajmi esa oshdi, bu esa talab va taklifni tenglashtirishga yordam berdi.

Markaziy bank ma’lumotlariga ko‘ra, uy-joyning o‘rtacha bozor narxi fundamental qiymatdan 17 foizga yuqori bo‘lgan.

Banklar ipoteka kreditlarini berishda keskinroq standartlarni qo‘llay boshladi, bu esa aholining kreditga uy-joy sotib olish imkoniyatini chekladi. Foiz stavkalari oshdi, to‘lov muddatlari qisqardi, bu esa kreditlarga xizmat ko‘rsatishning oylik xarajatlarini oshirdi.

Uy-joy sotib olish qobiliyati indeksining pasayishi (chapda) aholining uy-joy sotib olish qobiliyatining pasayishini anglatadi. Ikkinchi rasmda — mamlakatdagi turar joy binolari soni.

Shu bilan birga, 2024-yilda o‘rtacha nominal ish haqi 17% oshganiga qaramay, o‘rtacha oylik ipoteka to‘lovi 44% oshgani uy-joy sotib olish qobiliyati indeksining 27 foiz punktiga pasayishiga olib keldi.

Uy-joy fondining o‘sishi

2023-yil yakuniga ko‘ra, mamlakatda jami turar joy binolari soni 7,5 million donani tashkil etdi va 2022-yilga nisbatan 2,4 foizga o‘sdi. O‘rtacha har beshta doimiy yashovchiga bitta mulk to‘g‘ri keladi. Aholining doimiy o‘sishini hisobga olgan holda, Markaziy bank mamlakatda yangi uy-joy qurilishi sur’atlarini oshirish zarurligini ta’kidlamoqda.

Milliy valyutada uy-joy narxlari indeksi 2023-yil oxiriga nisbatan 2024-yilda umumiy hisobda 5,3 punktga oshgan bo‘lsa-da, oxirgi ikki chorakda pasayish kuzatildi. Xorijiy valyutada uy-joy bozor narxlari indeksi 1,7 punktga kamaydi.

Taklifning o‘sishi

Ko‘chmas mulk bozorida taklif sezilarli darajada oshdi. Davlat dasturlari doirasida quruvchilarga soliq va bojxona imtiyozlari berildi: ko‘p qavatli uylar qurish uchun ariza topshirgan kompaniyalar reytingiga qo‘yiladigan talablar pasaytirildi, qurilish materiallari va jihozlariga bojxona to‘lovlari nolga tushirildi. Natijada qurilish ishlari hajmi oshdi: 2024-yil yakuniga ko‘ra ularning YAIMdagi ulushi 16,1 foizga yetdi va yil davomida 3,6 foiz punktiga o‘sdi.

Qurilish-montaj ishlari narxlarining o‘sishi ham sekinlashdi: 2024-yil oxiriga kelib yillik ko‘rsatkichda 3,7 foizni tashkil etdi. Bu bozorda taklifning real kengayishini ko‘rsatishi mumkin.

Fundamental omillar ta’sirni oshiradi

Uy-joyning o‘rtacha bozor qiymatining aholi jon boshiga nominal YAIMga nisbati va uy-joy narxi yillik o‘sishining ijara stavkalarining o‘sishiga nisbati.

Uy-joy bozori tobora eng ko‘p fundamental (obyektiv) omillarga bog‘liq. 2024-yilda aholi jon boshiga YAIM joriy narxlarda 18,35% o‘sib, 39,1 million so‘mni tashkil etdi. Shu bilan birga, uy-joy narxlarining o‘sish sur’ati sekinlashdi va yil yakuniga ko‘ra uy-joylarning o‘rtacha bozor qiymatining aholi jon boshiga nominal YAIMga nisbati o‘tgan yilga nisbatan 24,4 foizni tashkil etdi — 1,5 foiz punktiga kam.

Shuningdek, uy-joy narxlarining yillik o‘sishining ijara stavkalari o‘sishiga nisbati 1,4 ni tashkil etdi, bu esa bozor narxlarining iqtisodiy voqeliklarga nisbatan mo‘tadilroq dinamikasi va yaqinlashuvidan dalolat beradi.

Uy-joy narxi o‘sishining ish haqi o‘sishiga nisbati, shuningdek, ushbu ko‘rsatkichning mamlakatlar bo‘yicha taqqosi.

O‘tgan yillarda uy-joy narxlarining tez o‘sishidan so‘ng 2024-yilda bozorda korreksiya belgilari paydo bo‘ldi. Uy-joy narxlarining o‘sish sur’ati sekinlashdi: 2024-yilda o‘rtacha bozor narxi o‘tgan yilga nisbatan 18,2% oshdi (2023-yilda 32,4% o‘sish kuzatilgan). Shu tarzda uy-joy narxining o‘sishi o‘rtacha ish haqi dinamikasiga deyarli tenglashdi, bu barqarorlashuvdan dalolat beradi.

Shu bilan birga, Markaziy bank ma’lumotlariga ko‘ra, O‘zbekistonda uy-joy narxining o‘sishi va ish haqining o‘sishi nisbati Markaziy Osiyo, Kavkaz va boshqa mintaqalarning qator mamlakatlariga nisbatan yuqoriligicha qolmoqda.

Demografik bosim pasaymoqda, lekin yuqoriligicha qolmoqda

Aholi zichligi (sariq chiziq — O‘zbekiston), shuningdek, ko‘chmas mulk bilan bog‘liq operatsiyalar soni.

O‘zbekistonda aholi sonining o‘sishi sekinlashmoqda. 2025-yil 1-yanvar holatiga ko‘ra, doimiy aholi soni 37,5 million kishini tashkil etdi (yiliga +2%). Aholi zichligi 1 km² ga 84 kishini tashkil etadi, bu Markaziy Osiyo va Kavkazdagi o‘rtacha koʻrsatkichdan 5 kishiga yuqori. Bu uy-joy talabiga bosim o‘tkazishda davom etmoqda.

Ko‘chmas mulk bilan bog‘liq bitimlar hajmi kamaydi: 2024-yilda uy-joy oldi-sotdisi bo‘yicha notarial tasdiqlangan 329 mingta shartnoma ro‘yxatga olingan, bu o‘tgan yilga nisbatan 2,2 foizga kam. Ipoteka kreditlashning sekinlashishi va narxlarning asosiy darajasiga yaqinlashayotgani sharoitida talab pasayib ketdi, bu esa iste’mol talabini sovitdi.

Banklarning 1-darajali kapitalining ipoteka kreditlarining umumiy hajmiga nisbati, shuningdek, ipoteka kreditlarini jalb qilish maqsadlari (uy-joy sotib olish, qurilish va ta’mirlash).

Tizimli ahamiyatga ega bo‘lgan banklar ko‘chmas mulk bozorida risklarga juda kam ta’sir ko‘rsatadigan deb baholanishi mumkin. 2025-yil 1-yanvar holatiga bank tizimining umumiy kredit portfelidagi ipoteka kreditlarining ulushi 13 foizni, 1-darajali kapitalning umumiy kreditlarga nisbati esa 19 foizni tashkil etdi.

Garchi ipoteka kreditlari ulushi yuqori bo‘lgan ayrim banklarning o‘z kapitali darajasi o‘rtachadan past bo‘lsa-da, tizimli ahamiyatga ega banklar barqarorligicha qolmoqda.

Markaziy bank tizimli ahamiyatga ega banklarning ko‘rsatkichlari bozordagi o‘rtacha ko‘rsatkichdan yuqori, deb hisoblaydi, bu esa hatto ko‘chmas mulk bozoridagi o‘zgarishlar sharoitida ham bank sektorida tizimli risklar yuzaga kelishi ehtimolini kamaytiradi.

Ipoteka kreditlarining talabga ta’siri

2024-yilda banklar tomonidan aholiga 17,1 trillion so‘m miqdorida ipoteka kreditlari ajratilgan. Ularning 92 foizi bevosita uy-joy sotib olishga sarflangan.

Ko‘chmas mulk sotib olish uchun berilgan kreditlar ulushi 2023-yilga nisbatan 1,3 foiz punktiga oshdi, ammo berilgan ipoteka kreditlarining umumiy hajmi kamaydi.

Ipoteka kreditlarining ko‘chmas mulk bozoridagi talabga ta’siri pasaymoqda. 2024-yilda banklar tomonidan berilgan ipoteka kreditlari soni 58,9 mingtani tashkil etdi, bu 2023-yilga nisbatan 14% kam.

Bundan tashqari, mamlakatda doimiy mehnatga layoqatli aholi sonida ipoteka krediti olgan jismoniy shaxslar ulushi o‘sishining sekinlashishi kuzatilmoqda. Xususan, 2024-yil oxiriga kelib har ming mehnatga layoqatli fuqarolarga 18 ta ipoteka krediti oluvchilar to‘g‘ri keldi — 2023-yilga nisbatan 7% ko‘p. Biroq bu ko‘rsatkichning o‘sish sur’ati 4 foiz punktiga kamaydi.

O‘rtacha kredit hajmi o‘sib bormoqda

1000 aholiga to‘g‘ri keladigan ipoteka kreditlari va ipoteka oluvchilar soni, shuningdek, ipoteka kreditlarining o‘rtacha hajmi.

Berilgan kreditlar sonining kamayishi ularning o‘rtacha hajmining oshishi bilan birga keladi. 2024-yilda o‘rtacha ipoteka krediti hajmi 291 million so‘mni tashkil etdi, bu 2023-yilga nisbatan 18% ko‘p. O‘sish uy-joy bozoridagi narxlarning o‘sishi bilan bog‘liq bo‘lib, bu qarz oluvchilardan kattaroq mablag‘larni jalb qilishni talab qiladi.

O‘rtacha ipoteka foiz stavkasi va to‘lash muddati.

O‘zbekistonda ipoteka kreditlash shartlari yanada keskinlashdi. Yangi ipoteka kreditlari bo‘yicha o‘rtacha to‘lov muddati 16,6 yilga qisqardi — 2023-yilga nisbatan 0,8 yilga kam. Shu bilan birga, o‘rtacha foiz stavkasi o‘sdi: 19,3 foizdan 19,8 foizgacha.

Regulyatorning fikricha, shartlarni kuchaytirish, bir tomondan, kreditlarga xizmat ko‘rsatish xarajatlarining oshishiga olib keladi va aholi uchun uy-joy mavjudligini kamaytiradi. Boshqa tomondan, bu qaytarilmaslik xavfini kamaytirishga yordam beradi va bank sektori barqarorligini mustahkamlaydi.

Iqtisodiyot uchun xavflar saqlanib qolmoqda

Markaziy bank shuningdek, uy-joy bozorida narxlarning ehtimoliy o‘zgarishi real iqtisodiyotga salbiy ta’sir ko‘rsatishi va tizimli risklarni oshirishi mumkinligi haqida ogohlantirmoqda. Uy-joy narxining aholi ixtiyoridagi daromadlariga nisbati pasayganiga qaramay, bu ko‘rsatkich tarixiy maksimal darajaga yaqinligicha qolmoqda.

Leverej indeksi (ipoteka qarzining garov qiymatiga nisbati) biroz pasayib, yuqori darajada saqlanib qoldi, bu ham bozorning ehtimoliy sovishi fonida zaifliklarning saqlanib qolayotganidan dalolat beradi.