Ипотека в Узбекистане: тенденции развития

Ипотека сегодня - это залог недвижимости под выдаваемый кредит, когда залог, служащий основанием этого кредита, не передается кредитору, а остается в собственности должника. На заложенное под ипотеку имущество налагается запрещение на продажу или переоформление его на другое лицо до полного погашения кредита и всех процентов.

Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, который в основном выдается под залог следующей недвижимости: квартиры, жилого дома с землей, производственных помещений с землей, земли. Сроки, на которые можно оформить ипотеку, бывают различными и зависят от выбранного банка и вида программы кредитования, от суммы запрашиваемого кредита и вашей платежеспособности. Предлагаемые сроки ипотеки в основном от 3 – 5 лет, до 15 - 30 лет.

Ипотечные кредиты выдаются коммерческими банками, банками ипотечного кредитования, кредитными агентствами. Каждый коммерческий банк, как правило, предлагает сегодня несколько программ ипотеки с различными условиями и процентными ставками. Но во всех случаях, при оформлении ипотеки заемщик сразу становится собственником приобретаемого жилья, а кредит и проценты он выплачивает уже за свое личное, а не съемное жилье. При оформлении ипотеки под будущее строительство, собственниками жилья заемщик становится после оформления документов на ввод дома в эксплуатацию.

В Узбекистане применяется модели универсальных и специализированных ипотечных коммерческих банков. Ипотечный кредит предоставляется коммерческими банками и специализированным Фондом поддержки ипотечного кредитования.

Проект Закона Республики Узбекистан "Об ипотеке" (1996 г.) гласит, что ипотека возникает на основании договора об ипотеке (ипотека на основании договора) или на основании закона (ипотека на основании закона). Ипотечный кредит в Узбекистане может быть установлен в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не установлено законом.

Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, в том числе, здания, сооружения, квартиры в многоквартирных домах, предприятия, иные имущественные комплексы, объекты торговли и сферы обслуживания, а также жилые помещения вместе с земельными участками, на которых они размещены, находящиеся в собственности юридических и физических лиц, другое имущество, отнесенное законодательством к недвижимому и права на которые зарегистрированы в установленном законодательством порядке.

Для стимулирования развития системы ипотечного кредитования и выдачи ипотечных кредитов особенно на начальных этапах ее становления, необходимо сокращение налогооблагаемой базы на сумму ипотечных кредитов в течение определенного срока, а также освобождение от налога с банковской прибыли извлеченной в результате инвестирования в жилищное строительство, а также в предприятия стройкомплекса. Также целесообразно снижение норм обязательного резервирования для коммерческих банков, занимающихся ипотечным кредитованием на сумму остатков таких кредитов и освобождение доходов физических лиц от налогообложения в части средств, направляемых на погашение ипотечных кредитов.

Учитывая, что население сельской местности обладает более ограниченными средствами и накоплениями, чем городское население, необходимо разработать особый механизм или подход по развитию ипотечного кредитования в сельской местности.

Отсутствие на рынке ипотечного кредитования, как кредитной истории у большинства заемщиков, так и накопленной статистики по выдаче ипотечных кредитов требует системного подхода к оценке и анализу банковских рисков, в частности связанных с ипотечным кредитованием. Особого внимания заслуживает оценка платежеспособности потенциальных заемщиков на основе анализа их доходов и расходов, система которой должна быть четко разработана для качественной результативности.

В качественной системе ипотечного кредитования должно иметь место расширение масштабов обслуживания ипотеки не только за счет расширения масштабов деятельности коммерческих банков по оказанию этих услуг, но и за счет создания специализированного института гарантирования возврата кредитов.

Постановлением правления Центрального банка Узбекистана утверждено Положение о порядке выдачи ипотечных кредитов для покупки построенного или реконструированного жилья для широких слоев населения, в том числе молодых семей. Данное постановление вступило в силу 22 июля 2008 года.

Согласно документу ипотечный кредит для покупки квартиры выделяется банком на условиях возвратности, цели, платежности, обеспеченности и срочности. Его размер не должен превышать 75% стоимости квартиры, вне зависимости от источника кредитных ресурсов, за исключением кредитов, выдаваемых за счет грантов, инвестиций, в том числе кредитов международных и иностранных финансовых институтов.

Для определения понятия "ипотека" в Узбекистане, нужно знать несколько значимых определений.

Заемщик – физическое лицо (гражданин Республики Узбекистан), которое получает кредит на строительство или реконструкцию индивидуального жилого дома, на приобретение индивидуального жилого дома или квартиры в жилом многоквартирном доме и обязуется возвратить полученную сумму кредита на определенных в кредитном договоре условиях.

Созаемщик – супруг (супруга) и совместно проживающие с Заемщиком члены семьи (граждане Республики Узбекистан), участвующие в ежемесячных платежах по кредиту и процентам по нему, а также несущие солидарную ответственность по кредиту.

Молодая семья - семья, в которой оба супруга не достигли возраста 30 лет, находящаяся в первом браке, зарегистрированная в органах записи актов гражданского состояния.

Продавец – строительная организация или другое юридическое лицо, предлагающее жилье с первичного или вторичного рынка жилья, а также физическое лицо, предлагающее готовое жилье с вторичного рынка жилья.

Кредитный договор - договор о выдаче кредита на приобретение жилья, при котором в качестве обеспечения выступает приобретаемое жилье за счет данного кредита.

Договор ипотеки – соглашение сторон об установлении ипотеки (залога недвижимого имущества) в обеспечение обязательств по кредитному договору.

Платежеспособность - способность физического лица своевременно и полностью выполнять свои платежные обязательства по кредитному договору, исходя от его совокупных доходов.

Первоначальный взнос – средства заявителя в размере не менее 25% от сметной стоимости возводимого жилого дома или стоимости реконструкции, или от договоренной стоимости приобретаемого жилья.

В Узбекистане услугу ипотечного кредита предоставляют несколько наиболее коммерчески успешных банков.

"Ипотека-банк" предоставляет ипотечные кредиты на строительство и реконструкцию индивидуального жилого дома, на приобретение индивидуального жилого дома или квартиры в жилом многоквартирном доме. Кредиты предоставляются физическим лицам в том числе молодым семьям (Гражданам Республики Узбекистан) зарегистрированным по месту жительства, в возрасте от 18 лет до 60 лет с учетом срока выдаваемого кредита (предельный возраст минус срок кредита).

"Ипотека-банк" выдает несколько видов ипотечных кредитов: ипотечные кредиты для населения на покупку жилья и на строительство, а также кредиты для молодых семей на покупку жилья и на строительство.

Размер выдаваемого банком ипотечного кредита для приобретения индивидуального жилого дома или квартиры в многоквартирном доме составляет (независимо от источника финансирования):

– до 2500-кратного размера минимальной заработной платы, установленной законодательством;

Ипотечные кредиты предоставляются населению на срок пользования до 10 лет с возможным льготным периодом до 6 месяцев. Ипотечный кредит предоставляется в размере до 75% стоимости приобретаемого жилья. С целью расчета максимальной суммы кредита, а также срока пользования, на основании справок о доходах на специальном ипотечном калькуляторе банком рассчитывается ежемесячная платежеспособность заемщика (в случае наличия созаемщика – совместного ежемесячного дохода).

Размер выдаваемого банком ипотечного кредита для строительства индивидуального жилого дома составляет (независимо от источника финансирования): до 3000-кратного размера минимальной заработной платы, установленной законодательством; для реконструкции индивидуального жилого дома, – до 2500-кратного размера минимальной заработной платы, установленной законодательством.

Ипотечные кредиты предоставляются населению на срок пользования до 10 лет с возможным льготным периодом до 6 месяцев и предоставляется также в размере до 75% стоимости приобретаемого жилья.

Размер выдаваемого банком ипотечного кредита для молодых семей для приобретения индивидуального жилого дома или квартиры в многоквартирном доме составляет (независимо от источника финансирования) до 2500-кратного размера минимальной заработной платы, установленной законодательством.

Молодым семьям в ипотечном кредитовании предоставляется множество льгот: они освобождаются от уплаты подоходного налога в части дохода, направляемого на оплату ежемесячных платежей по кредиту (основного долга кредита и процентам по нему) в установленном законодательном порядке. При этом хозяйствующий субъект – работодатель, может внести безвозмездные денежные средства на вкладной счет заемщика (молодой семьи) в безналичной форме, в качестве первоначального взноса.

Ипотечные кредиты молодым семьям предоставляются на срок пользования 15 лет с 3-х летним льготным периодом (независимо от источника финансирования) и составляет не более 75% стоимости приобретаемого жилья.

Размер выдаваемого банком ипотечного кредита молодой семье на строительство составляет (независимо от источника финансирования): для строительства индивидуального жилого дома: до 3000-кратного размера минимальной заработной платы, установленной законодательством; для реконструкции индивидуального жилого дома – до 2500-кратного размера минимальной заработной платы. Предоставляемые льготы для молодых семей: молодая семья освобождается от уплаты подоходного налога в части дохода, направляемого на оплату ежемесячных платежей по кредиту (основного долга кредита и процентам по нему) в установленном законодательном порядке. В свою очередь хозяйствующий субъект - работодатель может внести безвозмездные денежные средства на вкладной счет заемщика (молодой семьи) в безналичной форме, в качестве первоначального взноса.

Ипотечные кредиты молодым семьям на строительство предоставляются на срок пользования 15 лет с 3-х летним льготным периодом (независимо от источника финансирования).

За период с 2005 года и по первое полугодие 2008 года акционерно-коммерческим ипотечным банком "Ипотека-банк" выдано ипотечных кредитов на сумму 50,9 млрд. сумов, хозяйствующим субъектам, осуществляющим деятельность в сфере строительства, – в размере 31,1 млрд. сумов и более 21,5 млрд. сумов – предприятиям, производящим строительные материалы. За счет средств Фонда поддержки ипотечного кредитования при Министерстве финансов Республики Узбекистан расширяется выдача льготных ипотечных кредитов молодым семьям.

Ипотечные кредиты в "Галлабанке" предоставляются совершеннолетним, дееспособным гражданам Республики Узбекистан, в возрасте от 18 до 55 лет, зарегистрированным по постоянному месту жительства, имеющим постоянную работу и доходы от результатов своей деятельности или другие источники доходов. Ипотечные кредиты предоставляются сроком от 5 до 15 лет, и процентная ставка устанавливается в размере ставки рефинансирования Центрального банка Республики Узбекистан.

Размер ипотечного кредита для физических лиц для строительства индивидуального жилого дома в "Галлабанке" составляет до 4000-кратного размера минимальной заработной платы, установленного законодательством. Для приобретения индивидуального жилого дома или квартиры в многоквартирном доме – до 3500-кратного размера минимальной заработной платы, установленной законодательством. Для реконструкции индивидуального жилого дома – до 2500-кратного размера минимальной заработной платы, установленного законодательством.

В "Галлбанке" для молодых семей для строительства и приобретения жилого дома размер ипотеки составляет до 3000-кратного размера минимальной заработной платы, установленной законодательством. А для реконструкции жилого дома, а также приобретения квартиры в многоквартирном доме – до 2500-кратного размера минимальной заработной платы, установленной законодательством.

Согласно действующему законодательству и в целях материальной и моральной поддержки молодых семей, сумма заработной платы и других доходов членов молодых семей, направляемая на погашение ипотечных кредитов и начисленных по ним процентов, не включается в облагаемый налогом доход физических лиц.

По ипотечным кредитам для молодых семей устанавливается (по желанию) трехлетний льготный период, в течение которого предоставляется отсрочка на погашение основного долга по кредиту.

Молодым семьям ипотечные кредиты выдаются сроком на 15 лет (по желанию) и с возможностью совместного погашения долга.

"Капиталбанк" также предлагает ипотечное кредитование физическим лицам в возрасте от 22 до 55 лет, имеющих стабильные источники доходов, на приобретение жилой недвижимости реализуемой как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости с оформленными правами собственности, зарегистрированными в установленном законодательством порядке.

Если первоначальный взнос составляет 25% стоимости приобретаемого жилья, срок кредита составляет 5 лет. Если 35% - срок кредита составляет 6 лет. При первоначальном взносе 50% от стоимости жилья, срок ипотеки составит 7 лет. Сумма первоначального взноса оформляется на срочный целевой депозитный вклад, на срок кредита по ставке 18% годовых.

Не секрет, что в мире ипотечное кредитование признано одной из важнейших сфер банковской деятельности. В Узбекистане для повышения заинтересованности коммерческих банков в выдаче ипотечных кредитов и для адекватной оценки связанного с ними кредитного риска необходимо изменить подход к критериям обеспеченности по долгосрочным кредитам, выдаваемым кредитными организациями гражданам для приобретения ипотечного жилья.

В целях уменьшения рисков и увеличения объемов ипотечного кредитования процесс выдачи и обслуживания ипотечных кредитов должен со временем стать полностью стандартизированным, для чего банкам необходимо выработать определенные стандарты кредитной деятельности, уже использующиеся в мировых банковских системах. Для определения путей дальнейшего развития отечественного рынка ипотечного кредитования необходимо в каждом регионе провести целевые социологические исследования по вопросам определения и использования данных о доходах населения, динамике возрастной структуры и росте численности молодых семей, которые и являются основными претендентами на использование ипотечного кредитования.