"Ликбез" по ипотеке

28 июня 2006 г. Законодательной палатой Республики Узбекистан был принят Закон Республики Узбекистан "Об ипотеке" (далее "Закон"), который был одобрен Сенатом республики 25 августа 2006 года. Закон является долгожданным, поскольку мировой опыт показывает, что институт ипотеки является настолько важным, что для его функционирования целесообразно иметь специальный акт законодательства, имеющий, как минимум, силу закона.

Закон состоит из 69 статей, которые сгруппированы в 10 глав. Целью Закона является регулирование отношений, возникающих при применении залога недвижимого имущества – ипотеки. Согласно Закону, основанием ипотеки является договор или Закон. При этом к ипотеке применяются общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Республики Узбекистан и Законе Республики Узбекистан "О залоге", если иные правила не установлены самим Законом.

Кроме этого в первой главе дается понятие ипотекодателя, разъяснены обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой, предмет ипотеки, обеспечение ипотекой дополнительных расходов ипотекодержателя и право передачи имущества в ипотеку. При этом подчеркивается, что денежные требования ипотекодержателю, обеспеченные ипотекой, должны погашаться должником преимущественно перед его другими кредиторами. То есть отсюда вытекает, что обязательство, обеспеченное ипотекой, приобретает в таких случаях характер "старшего долга" (senior debt), широко используемого в зарубежной практике.

В главе 2 даны требования к содержанию договора об ипотеке, а также порядок нотариального удостоверения и государственной регистрации договора об ипотеке и самой ипотеки. Здесь также указано, что "любое лицо вправе получить в регистрирующем органе сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке". Это содействует повышению прозрачности сделок, связанных с ипотекой.

Согласно Закону, закладная, о которой говорится в главе 3, является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Закладная составляется ипотекодателем, а также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству, в случае если ипотекодатель является вещным поручителем (то есть не участвует в этом обязательстве). Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и/или ипотекодатель. При этом указано, что если предметом ипотеки является предприятие в целом как имущественный комплекс или право аренды на него, то составление и выдача закладной не допускается.

В этой главе также подробно приводится содержание закладной. При этом содержание не ограничивается указанными пунктами статьи 16 и по соглашению между ипотекодателем и ипотекодержателем в закладную могут быть включены также данные и условия, не предусмотренные этой статьей.

Несмотря на то, что закладные являются согласно Закону ценными бумагами, их выдача не является эмиссией и не подлежит государственной регистрации в соответствии с требованиями законодательства Республики Узбекистан о ценных бумагах.

В этой же главе дается разъяснение о регистрации законных владельцев закладной, осуществлении прав по закладной и исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, а также о восстановлении прав по закладной в случае ее утраты.

В главе 4 говорится, что право владения и пользования предметом ипотеки принадлежит ипотекодателю, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В то же время он должен предпринимать все необходимые меры для надлежащего сохранения предмета ипотеки и уведомлять в письменной форме ипотекодержателя об угрозе ухудшения состояния предмета ипотеки.

В противном случае ипотекодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Ипотекодатель несет риски случайной гибели или случайного повреждения предмета ипотеки, если иное не предусматривается в договоре.

Ипотекодатель обязан страховать имущество, заложенное по договору об ипотеке на сумму не ниже обязательства, обеспеченного ипотекой, а также вправе страховать свою ответственность по договору об ипотеке перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. В свою очередь, ипотекодержатель лишается права на возмещение своего требования на страховое возмещение, если ответственность за повреждение или утрату заложенного имущества лежит на нем.

В случае отчуждения или универсального правопреемства в пользу определенного лица или лиц заложенного по договору об ипотеке имущества, все обязанности по этому договору переходят соответственно к этому лицу или лицам. При этом новый ипотекодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей по соглашению с ипотекодержателем. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к указанным лицам нарушены правила, установленные для такого перехода.

Также в этой главе указываются последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества, обременение этого имущества правами других лиц, а также последствия принудительного изъятия заложенного имущества.

Глава 5 посвящена "последующей ипотеке" - залога имущества в обеспечение исполнения обязательства одного и того же или разных должников одному и тому же или разным ипотекодержателям, которое уже является обеспечением по другому обязательству. Последующая ипотека допускается в случаях, не запрещенных предшествующими действующими договорами об ипотеке того же имущества.

Важно, что заключение договора о последующей ипотеке исключает составление и выдачу закладной.

В этой же главе говорится о предупреждении ипотекодателем ипотекодержателей о предшествующей и последующей ипотеках, изменении предшествующего договора об ипотеке, порядке государственной регистрации последующей ипотеки и удовлетворении требований ипотекодержателей по предшествующей и последующей ипотекам.

Право (требование) кредитора на основании обязательства, обеспеченного ипотекой, может быть передано другому лицу по сделке уступки требования или перейти на основании закона, причем, если в договоре от ипотеке нет специальной оговорки, это право может быть передано без требования согласия должника по этому обязательству, говорится в главе 6. Однако, в таком случае риски неблагоприятных последствий, вызванных этим обстоятельством, несет уже новый кредитор.

Передача прав по закладной другому лицу производится путем заключения сделки в простой письменной форме, что влечет за собой последствия уступки требований. Законному владельцу закладной принадлежат все права удостоверенные в данной закладной. В этой же главе даются признаки законности владельца закладной и говорится, что "надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны". Важно, что вещный поручитель вправе требовать передачи прав по закладной, если он исполнил полностью за должника обязательство, обеспеченное ипотекой.

Закладная может быть заложена по договору о залоге закладной путем ее передачи другому лицу - "залогодержателю закладной", в обеспечение исполнения обязательства по кредитному договору или другого обязательства, возникшего между этим лицом и ипотекодержателем, первоначально названным в закладной, или другим ее законным владельцем. Это обстоятельство открывает возможность рефинансирования ипотеки, то есть досрочного получения определенных денежных средств, в то время как обязательство, обеспеченное ипотекой имеет более долгосрочный характер.

В случае реализации предмета ипотеки в первую очередь ипотекодержателем погашается долг перед залогодержателем закладной, а уже из оставшихся средств производится погашение долга по обязательству, обеспеченному ипотекой.

В главе 7 Закона приведены основания, способы и судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, а также вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.

Глава 8 посвящена различным моментам, связанным с реализацией заложенного имущества. Согласно Закону, реализация заложенного имущества осуществляется путем проведения публичных торгов или аукционов, которые в некоторых случаях. предусмотренных законодательством, могут быть также и закрытыми. Реализация указанного имущества производится либо согласно договору об ипотеке, либо по решению суда с согласия ипотекодателя и ипотекодержателя, либо на основании нотариально удостоверенного соглашения ипотекодержателя с ипотекодателем. Порядок реализации на аукционе определяется в соответствии с Гражданским кодексом Республики Узбекистан и Законом "Об ипотеке", если иное не предусмотрено в договоре об ипотеке или соглашении между ипотекодателем и ипотекодержателем, удостоверенным нотариально. Достаточно подробно дан порядок проведения публичных торгов и аукционов.

В этой же главе учтены случаи, когда прекращается обращение взыскания на заложенное имущество и его реализация, приведена очередность распределения суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, право оспорить результаты публичных торгов или аукциона, право покупателя обратиться в суд при отказе ипотекодателя передать недвижимое имущество, а также вопросы, связанные с возможной отсрочкой исполнения обращения взыскания на заложенное имущество.

Особенности ипотеки отдельных видов недвижимого имущества указаны в главе 9. Здесь указаны права на земельные участки, которые могут быть предметом залога в соответствии с законодательством, предусмотрены залог прав на земельный участок, на котором имеются здания и сооружения, принадлежащих третьим лицам и реализация заложенных прав. При этом особо отмечается, что "в случае обращения взыскания на права аренды земельного участка проводится конкурс в соответствии с законодательством, порядок и условия проведения которого определяется Кабинетом Министров Республики Узбекистан. Ипотека зданий или сооружений допускается только с одновременным залогом по договору об ипотеке прав на земельный участок, на котором находятся эти объекты, или части данного участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего ипотекодателю права аренды данного участка или его соответствующей части.

Особое внимание отводится ипотеке предприятий, при которой право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, как недвижимое, так и движимое. Указаны также права ипотекодержателя, возникающие при ипотеке предприятия.

В этой же главе рассмотрена ипотека жилых домов и квартир и особо выделяется, что "передача в ипотеку жилых домов государственного жилищного фонда не допускается". Особо выделяются случаи, когда собственниками жилого дома или квартиры, переданного в ипотеку, являются несовершеннолетние граждане, недееспособные или ограниченно дееспособные лица, а также случаи ипотеки жилых домов и квартир, приобретаемых или строящихся за счет кредита банка или иной кредитной организации. В заключении главы указаны моменты, связанные с обращением взыскания на заложенный дом или квартиру.

Последняя глава 10 касается разрешения споров, которые могут возникнуть при ипотеке, ответственности за нарушение законодательства об ипотеке, а также приведения законодательства в соответствии с Законом Республики Узбекистан "Об ипотеке".