Титульное страхование призвано защитить интересы владельцев недвижимости

Недавно вступил в силу новый нормативный акт, согласно которому с начала следующего года предприятия смогут приватизировать земельные участки, на которых расположены принадлежащие им на правах собственности или приватизируемые ими здания и сооружения.

Президент Республики Узбекистан Ислам Каримов 25 июля 2006 года издал Указ "О приватизации земельных участков, занятых зданиями и сооружениями юридических лиц и граждан". Этот документ внедрен в целях дальнейшего расширения и повышения роли частной собственности в экономике, создания благоприятных условий для развития бизнеса и укрепления правовых гарантий частного предпринимательства, обеспечения целевого и эффективного использования земельных участков, занятых приватизированными предприятиями, а также создания мощных стимулов для развития рынка жилья и ипотеки.

Согласно указу, установлен порядок, в соответствии с которым, начиная с 1 января 2007 года, юридические лица – резиденты Республики Узбекистан вправе приватизировать земельные участки, на которых расположены принадлежащие им на правах собственности или приватизируемые ими здания и сооружения, объекты производственной инфраструктуры, а также прилегающие к ним земельные участки в размерах, необходимых для осуществления производственной деятельности, с учетом применяемых технологических процессов, градостроительных норм и правил.

Приватизация земельных участков осуществляется на добровольной основе, исходя из рыночной стоимости, с оформлением права собственности в порядке, установленном законодательством.

Стоит отметить, что приватизированный земельный участок не ограничен в обороте, включая сделки по купле-продаже, мене, дарению, наследованию, передаче в пользование (аренду), может являться предметом залога, в том числе для получения кредита в банках и других кредитных учреждениях.

В этой связи представляется интересным рассмотреть такое используемое в страховой сфере понятие, как титульное страхование. Для среднестатистического узбекистанца термин "титульное страхование" не скажет ничего, хотя во всем цивилизованном мире заключение такого договора является обязательным при осуществлении любых сделок на рынке недвижимости.

Простой непростой титул

Основное отличие титульного страхования от других в том, что оно защищает не от предполагаемых катаклизмов, а от уже произошедших событий, которые не были известны и не проявились на момент заключения договора страхования.

Безусловно, все участники рынка недвижимости несут ответственность за свои действия в соответствии с законодательством. Поэтому ни один государственный орган, никакая коммерческая организация не будут отвечать своим имуществом за действия неких третьих лиц при совершении сделок. Равно как и за другие случаи, последствия которых могут аукнуться в будущем. При заключении сделки с недвижимостью всегда существует немалая вероятность того, что право собственности на объект может быть оспорено, а понесенные убытки не с кого будет взыскивать.

С другой стороны, некоторые риэлтерские фирмы дают гарантийные обязательства, и если в результате судебного решения клиент теряет право собственности на квартиру, то компания возместит ему все убытки. Наивно думать, что обязательства такого рода укрепляют имидж риэлтера. Скорее, это попытка слегка повысить свои комиссионные. Кроме того, нередко эти обязательства оказываются ничем не подкрепленными. Считанные риэлтерские фирмы имеют в собственности здания и дорогостоящее оборудование. Чаще арендуются офис, несколько компьютеров и канцелярская мелочевка. Вот вам и "имущество". В связи с этим вопрос, насколько реально получить возмещение убытков с проштрафившейся конторы, — звучит риторически. К тому же многие риэлтерские фирмы существуют в виде нескольких небольших юридических лиц. И может статься, что такой фирме проще обанкротиться, чем отвечать по своим обязательствам.

Одним словом, единственной надежной защитой остается титульное страхование, которое становится все более востребованным и гарантированным законодательным способом защиты интересов собственника.

Титульное страхование облегчает и удешевляет получение банковского кредита на покупку недвижимости, так как снижает банковские административные расходы на предварительное изучение объекта недвижимости и его истории, а также значительно уменьшает кредитный риск. Кроме того, двойной независимый контроль за совершением сделки — как со стороны риэлтерской компании, так и со стороны страховщика позволит избежать многих ошибок в процессе подготовки сделки.

Преимуществом титульного страхования является то, что страховая сумма при заключении договора рассчитывается исходя из стоимости покупки недвижимости и затрат, связанных с ее владением. В случае же судебного разбирательства страховая компания будет полноценно участвовать в процессе на вашей стороне в качестве третьего лица, чего по закону не имеет права делать риэлтерская организация. Естественно, что страховщик сделает все возможное, чтобы выиграть судебное разбирательство.

Когда наступит случай страховой...

Страховым случаем, при котором страховая компания выплачивает денежное возмещение убытка (страхового возмещения), является решение суда, лишающее собственника права собственности на недвижимость. Страховая компания полностью возместит собственнику его финансовые убытки в случае признания судом последней или предыдущей сделки с недвижимостью недействительной. Вот перечень страховых случаев, при которых сделка может быть признана недействительной:

— сделка, совершенная гражданином, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими в момент совершения сделки;
— сделка, совершенная под влиянием заблуждения;
— сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон сделки или стечения тяжелых обстоятельств;
— сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;
— сделка, совершенная несовершеннолетним без согласия органов опеки и попечительства, или с согласия такого органа, но существенно нарушающая права ребенка; сделка, совершенная гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами.

Обычно договор страхования заключается на несколько лет. Если по истечении этого срока страховой случай не наступил, можно пролонгировать его действие на льготных условиях до 10 лет. Оптимальным является срок в три года, а вероятность того, что по прошествии трех лет наступит страховой случай, — невелика. Страховая компания возмещает не только стоимость утраченной недвижимости, но и дополнительные и судебные расходы, если это оговорено в договоре.

Процесс заключения договора титульного страхования прост: участники сделки или агентство недвижимости предоставляет в страховую компанию пакет необходимых документов, страховая компания изучает историю объекта, выявляет риски, дает им оценку. Ставки плавающие, зависят от многих параметров: срока договора, количества выявленных рисков, возраста недвижимости и т.п. Как правило, ставки по типовым договорам титульного страхования не превышают 2% от общей стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

Мы полагаем, что титульное страхование будет востребовано на отечественном рынке страховых услуг, и страховым компаниям Узбекистана уже сейчас нужно думать о широком внедрении данного вида страхования.